Een huis kopen in Frankrijk | Wonen Leven En Werken In Frankrijk

Een huis kopen in Frankrijk is een droom van velen! Een boerderij in the middle of nowhere, of een vakantiehuis in een pittoresk dorpje.
In beide gevallen is het een intensief avontuur waar het nodige bij komt kijken.

Een goede voorbereiding en enige kennis van zaken is wel belangrijk om je aankoop tot een succes te maken. In dit artikel help ik je dit proces te succesvol te doorlopen. On y va !

Budget bepalen

Misschien wel het belangrijkste aspect van het kopen van een huis in Frankrijk is het bepalen van je budget. Dit omvat zowel je eigen geld als het bedrag dat je wilt en kunt financieren.

Het is essentieel om een realistisch budget vast te stellen dat niet alleen de aankoopprijs van het huis omvat, maar ook bijkomende kosten zoals notariskosten, belastingen en eventuele renovaties en verbouwingen.

Financiering

Voor het verkrijgen van een Franse hypotheek zul je wel een substantieel deel aan eigen geld mee moeten nemen. De hoogte van dit bedrag zal per bank verschillen, maar houd rekening met een percentage van minimaal 30% van het totaal te financieren bedrag.

Als je van plan bent een vakantiehuis aan te schaffen, kun je mogelijk de overwaarde van je bestaande huis in Nederland gebruiken voor het aanschaffen van een tweede hypotheek en die gebruiken voor de aankoop van je vakantiehuis.

Ga je je permanent vestigen in Frankrijk, dan is de kans groot dat je met de overwaarde van je verkochte huis in Nederland of België genoeg eigen geld meebrengt voor het verkrijgen van een lening voor je nieuwe woning. Of nog beter: dat je zoveel winst op je oude woning hebt gemaakt dat je zonder lening het huis kunt kopen.

Franse bankrekening openen

Het openen van een Franse bankrekening is niet per definitie noodzakelijk, maar in de praktijk vaak wel handig, zeker als je je permanent vestigt in Frankrijk.

Veel bedrijven, waaronder Nutsbedrijven, willen het liefst dat je hun facturen via automatische incasso betaalt en daarvoor heb je echt een Franse bankrekening nodig. In het algemeen zal als je gebruik wilt maken van diverse instanties en diensten veelal vereist worden dat je een Franse rekening opent. De belastingdienst is daar een mooi voorbeeld van.

Bekende banken

Banque Populaire
BNP-Paribas
Caisse d’Epargne
Crédit Agricole
Crédit Mutuel
ING Direct
Société Générale

De criteria die een Franse bank hanteert om het openen van een rekening te accepteren zijn over het algemeen de volgende (de ene bank is echter de andere niet, dus de criteria kunnen uiteenlopen):

Een identiteitsbewijs
Een bewijsstuk van je woonadres (justificatif de domicile). Dit kan bijvoorbeeld een kopie van een contract van je energie- of waterleverancier zijn, je kunt ze downloaden via hun site of app.
Deze bewijsstukken dienen wel op naam van een persoon te staan.
Als je contracten op naam van je bedrijf hebt staan zoals destijds in mijn geval, zal je een verklaring bij het gemeentehuis kunnen vragen.
Laatste belastingaanslag
Laatste loonstrook

Zoeken en bezoeken

Het ligt voor de hand dat je bij het begin van je zoektocht al een grof idee hebt waar je voorkeur qua regio naar uit gaat. Om precies duidelijk te krijgen waar je je uiteindelijk je wilt gaan vestigen is het belangrijk dat je bepaalt welke factoren daarbij een rol spelen. Het kan je helpen om een lijstje te maken van dingen die je belangrijk vindt. Ik noem er een paar:

Welk type klimaat trekt je het meest aan? Houd je van hete zomers en koude winters, of liever zachte zomers en winters?
Speelt werk een rol in je locatiekeuze? Bijvoorbeeld als je bedrijfsmatig actief wil worden in het toerisme.
Wil je je in een stad, dorp of op het platteland vestigen?
Ga je onroerend goed kopen of wil je gaan huren?
Vind je sociale contacten belangrijk of ben je meer solitair ingesteld?
Moeten voorzieningen als scholen, sportclubs, winkels en medische centra aanwezig zijn in de nabije omgeving?

Ik gaf je net een paar voorbeelden, wil je er nog meer? Lees dan mijn artikel, Emigreren naar Frankrijk

Een huis kopen via een makelaar, notaris of direct van de verkoper?

Een huis zoeken bij verschillende Franse makelaars en soms bij een notaris, is een keuze die je veel tijd en mogelijk problemen kan helpen voorkomen. Ga je opzoek naar huizen die direct aangeboden worden van verkoper naar koper (Pap, particulier à particulier) dan kun je een hoop geld besparen. Beide kunnen dus hun voordelen hebben, maar wat is nou de beste keuze en hoe bepaal je die?

De makelaar

zal voor de meeste kopers wel de voorkeur genieten, zeker als je het je eerste huis in Frankrijk betreft dat je gaat kopen.
Een goede makelaar neemt je de meeste zorgen uit handen, geeft je goede adviezen en informeert je over de technische en bouwkundige staat van het huis. Verder neemt hij het administratieve gedeelte voor zijn rekening en onderhandelt hij uit jouw naam met de verkoper.

Ben je de Franse taal nog niet meester, dan is er vaak wel iemand van het makelaarskantoor die Engels spreekt. Er zijn overigens best wel wat Nederlandstalige makelaars actief in Frankrijk, je vindt ze werkzaam bij een Frans kantoor, maar soms ook met hun eigen vestiging.

De Franse makelaar hanteert hoge courtagebedragen, die tussen de 5% en 8% liggen. Dat komt omdat ze moeten concurreren met meestal nog twee andere collega’s die hetzelfde object in hun portefeuille hebben.

Een uitzondering hierop is als een verkoper een ‘mandat de vente exclusif’ heeft getekend bij zijn of haar makelaar. Dat is een document waarin de verkoper akkoord gaat dat de makelaar het exclusieve verkooprecht heeft. Is het huis na drie maanden nog niet verkocht, dan vervalt automatisch het exclusiviteitsrecht.

Een veel vaker voorkomende vastgelegde afspraak tussen verkoper en makelaar, is een eenvoudig verkoopmandaat (‘mandat de vente simple’). Hiermee stel je de makelaar in de gelegenheid een koper voor je huis te vinden, maar behoud je de vrijheid om er nog meer makelaars bij de verkoop te betrekken. Daarbij heb je ook het recht om je huis zelf te verkopen.

Tip:
Er is nogal wat kaf onder het koren als het om de betrouwbaarheid en competentie van makelaars gaat.
Je kunt risico’s op teleurstelling voorkomen door referenties te raadplegen en te controleren of de makelaar gevestigd is in de regio waar je zoekt, zodat je betrouwbare informatie krijgt over bijvoorbeeld de omgeving en de infrastructuur.

De notaris als makelaar

Een notaris mag in Frankrijk ook als makelaar optreden.
Sommige hebben één of meerdere huizen in de verkoop.
Het overgrote deel van die huizen komen uit erfeniszaken die de notaris heeft behandeld. Notarissen zijn vooral actief in gebieden waar weinig makelaars opereren, zo nemen ze de rol van de makelaar over, zonder met ze te concurreren.

Het is wel goed te beseffen dat een notaris in principe minder bouwkundig onderlegd is dan een makelaar en daardoor misschien niet altijd in staat je adequaat te informeren over de bouwkundige en technische staat van de huizen die hij in zijn portefeuille heeft.
In ieder geval zal hij je wel duidelijkheid kunnen geven over alle juridische zaken van het betreffende huis.

Het bod

Een aankoop bod (l’offre d’achat) wordt meestal officieel bevestigd met een brief of e-mail. De volgende punten staan er meestal in vermeld:

de omschrijving van het onroerend goed
de datum van het bod
het bod
de geldigheidsduur van het bod

Om het voor de verkoper aantrekkelijker te maken kun je extra informatie vermelden, zoals bijvoorbeeld het op orde hebben van je financieringsplan en dat je flexibel bent qua verhuisdatum.

Het antwoord van de verkoper moet schriftelijk zijn.
Gedurende de geldigheid van het bod kan de verkoper reageren op drie manieren.

Jouw bod accepteren inclusief eventueel gestelde voorwaarden met de woorden “bon pour d’accord”.
Jouw bod afwijzen als het bedrag lager is dan de vraagprijs.
Een schriftelijk tegenbod doen, d.w.z. een nieuw bod dat het oorspronkelijke bod niet meer geldig zal zijn.

Voorlopig koopcontract (compromis de vente)

Als de onderhandelingen gedaan zijn en je bod is geaccepteerd, kan het voorlopig koopcontract opgesteld worden. In dit document worden diverse opschortende clausules (clauses suspensives) opgenomen worden. Deze voorwaarden beschermen zowel koper als verkoper tot aan het moment van de notariële overdracht (l’acte authentique)

De volgende zes clausules zijn belangrijk en horen in principe in elk compromis de vente opgenomen te zijn.

Het verkrijgen van een lening
De verkoop van een andere woning
Diverse diagnoses, rapporten en bepalingen
Het ontbreken van erfdienstbaarheden
Het kunnen verkrijgen van een bouwvergunning
Het afronden van bepaalde werkzaamheden door de huidige eigenaar

Van de bovengenoemde voorwaarden vragen nummer 3 en 4 wat meer uitleg.
De van overheidswege verplichte diagnoses, rapporten en bepalingen (3) zie je hieronder.

Technisch Diagnostisch Dossier (Dossier diagnostics techniques (DDT)

Het energieprestatie rapport (DPE: diagnostic de performance énergétique). Deze diagnose geeft inzicht over wat het geschatte energieverbruik van het huis zal zijn en wordt vergezeld met het bekende ecologo
Risicorapport loodblootstelling (CREP constat de risque d’exposition au plomp) Er wordt gezocht naar aanwezigheid van lood in coatings, zoals oude verflagen, pleisterwerk, luiken enz.
Asbeststatus (état d’amiante of diagnostic amiante) Een document dat de aan- of afwezigheid van asbest inventariseert.
Staat van de interne elektriciteitsinstallatie (état de l’installation intérieure d’électricité). Hier wordt gekeken naar de veiligheid van de elektrische installatie. Controles worden uitgevoerd vanaf de groepenkast t/m de wandcontactdozen en aansluitpunten.
Gasdiagnose (état de l’installation intérieure de gaz). Uiteraard alleen uitgevoerd als er een gasinstallatie aanwezig is. Bepaalt de veiligheid van de gasinstallatie in huis. De controle wordt uitgevoerd zonder het loskoppelen van eventueel geplaatste gaskachels of andere gas verbruikende apparatuur en verloopt via een strikt protocol.
Staat van de niet-collectieve sanitaire installatie (état de l’installation d’assainissement non collectif). Een diagnose die uitgevoerd moet worden als de woning niet op het openbare rioolnetwerk is aangesloten. Het overheidsorgaan de SPANC (Le Service Public d’Assainissement Non Collectif) controleert op het goed functioneren van het systeem, waarbij milieu en gezondheidsrisco’s een belangrijk criterium zijn.
Diagnose van termieten en andere houtetende insecten (diagnostic termites et autres insectes xylophages). Deze diagnose is alleen van toepassing in bepaalde gebieden die als risicogebied zijn aangemerkt.
Risicosituatie (état de risques)
Als het onroerend goed gelegen is in een gebied dat onderworpen is aan een wettelijke verplichting om kreupelhout op te ruimen (vanwege brandgevaar), moet de verkoper een risicorapport overleggen. Overige zaken die gemeld moeten worden zijn: natuurlijke risico’s, mijnrisico’s, technologische risico’s, seismische risico’s, radonrisico’s, enz.
Diagnose over luchthavenlawaai (diagnostic sur les bruits des aéroports). Het geluidsonderzoek is een document dat wordt gebruikt om de kopers of huurder te informeren over het bestaan van geluidsoverlast via de lucht.

Meer gedetailleerde informatie over bovengenoemde punten vind je op de site van de overheid, ook te raadplegen in het Engels

De particuliere verkoper direct benaderen

Veel Fransen geven de voorkeur aan het eerdergenoemde (Pap, particulier à particulier) Dit is een logisch gevolg van de hoge in rekening gebrachte courtages. Zo vinden steeds meer kopers en verkoper elkaar via diverse platformen op internet en sparen op die manier veel kosten uit.

De verkoper betaalt minder commissie en jij hebt daardoor als koper meer ruimte om over te vraagprijs te onderhandelen.

Minder geld uitgeven door rechtstreeks van een particulier te kopen, klinkt natuurlijk goed, maar er kunnen ook nadelen aan kleven.
Ik noem er een paar:

Je bent afhankelijk van de informatie van de verkoper, hij vertelt je dat het septic systeem perfect werkt, maar verzuimt erbij te vermelden dat het niet aan de norm is. Daar kom je pas achter nadat je een geaccepteerd bod hebt gedaan. Namelijk als de wettelijke verplichte keuringsrapporten je onder ogen komen.
De bouwkundige staat van het huis laat te wensen over, maar jij als koper ziet dat niet en de verkoper zegt ook niets. Helaas is een verplicht rapport niet noodzakelijk.
Als je een huis koopt met ettelijke hectares word je ineens een trotse grootgrondbezitter, echter de verkoper heeft je niet geïnformeerd over het feit dat de helft van de grond verhuurd wordt aan een boer uit de buurt. Zo’n pachtcontract noemen ze un bail en brengt meestal weinig geld op.
Bij het huis hoort nog een recent gebouwde schuur, waar jij wellicht van denkt, dat je die mooi zou kunnen verbouwen tot een appartement voor de verhuur. Dat zou nog wel eens tegen kunnen vallen, want er blijkt nooit een vergunning voor aangevraagd te zijn. Dus het risico dat je het later moet afbreken is reëel aanwezig.

Je begrijpt het idee denk ik wel. Wil je precies weten welke risico’s je nog meer kan lopen bij de aanschaf van een huis? Vraag dan de lijst, “50 valkuilen bij de aanschaf van een huis in Frankrijk” aan.

Het tekenen van de eigendomsakte (l’acte de propriété)

Bij het opstellen van de koopakte, controleert de notaris een aantal punten en geeft hij belangrijke informatie die bijdraagt aan een volledig beeld van de voorgenomen overdracht. Dit zijn de belangrijkste:

de identiteit van zowel koper als verkoper (geboorteakte en identiteitsbewijs)
bekwaamheid: zijn verkoper en koper rechtsbevoegd om de overdracht te tekenen
de afwezigheid van een strafblad van de koper: om er zeker van te zijn dat hij of zij geen verbod heeft om een woning voor residentieel gebruik te kopen
een hypotheekverklaring wordt bijgevoegd (afkomstig van het kadaster) met een overzicht van alle hypotheken die op het onroerend goed zijn geregistreerd geweest inclusief informatie over de eigenaren en of zij hun onroerend goed verkregen, via een verkoop, schenking of erfenis
controle op of verkooprecht met voorrang, dit kan een lokale overheid zijn of de SAFER

Na de aankoop

Je hebt de champagne ontkurkt, je huis ingericht en de verhuisdozen uitgepakt. Nu kun je gaan genieten van je nieuwe droomplek. Maar na een paar weken doe je ineens een onaangename ontdekking.
Bij het weghalen van de klimop op de gevel van je woning zie je een grote scheur. Dit is een naar voorbeeld van een verborgen gebrek (un vice caché) niet omdat de eigenaar het niet gemeld heeft, maar omdat het gebrek, de scheur letterlijk verborgen was achter een dik pak groen.

Als deze scheur dermate ernstig dat er sprake is van een duidelijk risico op de aantasting van de bouwstructuur, zou je aanspraak kunnen maken op de garantie voor verborgen gebreken (la garantie des vices cachés), wat betekent je de schade kan vorderen op de verkoper. Dit kan tot twintig jaar na de verkoop. En je hebt twee jaar de tijd om het vorderingsproces te voltooien vanaf het moment dat je de ontdekking hebt gedaan.

Heel fijn om te weten dat je zo beschermd bent, maar besef wel dat je je huis zelf ook op een gegeven moment misschien wilt verkopen. Je loopt dan in principe zelf ook het risico geconfronteerd te worden met een claim, vanwege een verborgen gebrek waar jezelf geen weet van had.

Daarnaast zijn er soms Franse kopers die deze beschermende wet goed kennen een hier zeer geraffineerd misbruik van te maken. Dat werkt als volgt: de koper doet vluchtige bezichtig en even snel een goed bod. Jij denkt mooi, dat ging snel en soepel. Het voorlopig koopcontract wordt getekend en drie maanden later is de overdracht gepland.
Er vindt vlak voor het notarisbezoek nog een inspectiebezoek plaats en daar gaat het mis. De koper heeft diverse experts meegenomen die een aantal verborgen gebreken weten bloot te leggen.

Tijdens het bezoek bij de notaris doet de koper verslag van de verborgen gebreken en eist een drastische verlaging van de verkoopprijs omdat zijn bod gebaseerd was op een woning waar deze gebreken niet aanwezig zouden zijn. Er was immers ook geen melding van deze gebreken gedaan. Heel spijtig, maar in de praktijk trek je hier als verkoper dan aan het kortste eind.

Conclusie

Het kopen van een huis in Frankrijk is een spannend avontuur dat de nodige uitdagingen met zich meebrengen. Met de informatie die ik je gegeven hebt hoop ik dat je ze met gemak aan zult kunnen.

Zelfs als je het hele aankoopproces wilt uitbesteden aan een makelaar en andere experts, is het toch belangrijk dat je een beeld hebt van wat er allemaal bij komt kijken, zo hou je meer controle.

In dit artikel heb ik de belangrijkste ingrediënten besproken die de basis vormen voor het succesvol kopen van een huis in Frankrijk. Er valt uiteraard nog veel meer over te vertellen.

Maar dan zou dit artikel al gauw een boek worden, dat laat ik dus maar over aan bijvoorbeeld, Peter Gillissen met zijn boek “Wonen en kopen in Frankrijk”

Als je nog vragen hebt over bovenstaande artikel, laat het me weten. Ik help je graag verder.